Un mécanisme gagnant pour un propriétaire en quête de liquidités.

Créé par l'ordonnance du 23 mars 2006, le Prêt Viager Hypothécaire fait son entrée en France. Il apporte une solution nouvelle aux besoins financiers des personnes âgées qui disposent d'un patrimoine immobilier. C'est un moyen de répondre aux préoccupations des seniors : la personne âgée, propriétaire et avec des petits revenus, va ainsi pouvoir améliorer son train de vie.

Le Crédit Foncier est pour l'instant la seule banque à le commercialiser sous le nom de Foncier Réversimmo.

Que est son objet ?
Le prêt viager hypothécaire permet à une personne senior, quel que soit son état de santé, d'obtenir un capital garanti par une hypothèque prise sur son bien immobilier (résidence principale, secondaire ou un bien à usage locatif), sans donc s'en déposséder.
Le prêt viager hypothécaire permet à son bénéficiaire de réaliser de multiples projets : faire des travaux d'aménagement, bénéficier de services à la personne facilitant le maintien à domicile , disposer d'une trésorerie élargie, aider les enfants ou petits-enfants ou, tout simplement, profiter davantage de la vie...

Quel est son principe ?
L'établissement prêteur accorde un prêt qui sera remboursé uniquement par la valeur de revente du bien au décès de l'emprunteur. La personne bénéficiaire recevra une somme qui sera globalement fonction de la valeur expertisée de son bien immobilier et de son âge.

A ce titre le prêt viager hypothécaire se distingue largement de toutes les autres formes de financement : le prêt n'est pas remboursé par l'emprunteur. La personne bénéficiaire n'a aucun remboursement à faire de son vivant (sauf cas de cession ou démembrement du bien ou encore de déchéance du terme). La durée du prêt initialement consenti n'est pas connue à la mise en place du prêt.

Quel peut être son montant ?
Le montant prêté à la mise en place du prêt viager hypothécaire dépend de l'espérance de vie de l'emprunteur et varie en fonction de l'âge et du sexe de l'emprunteur. Il varie entre 34 % et 25 % de la valeur du bien pour un homme âgé de 75 ans ou 70 ans, 28 % et 21 % pour une femme de 75 ans et 70 ans. Exemple : une personne âgée de 75 ans propriétaire d'une maison valorisée 200 000 € pourrait emprunter 68 000 €, soit 34 % de la valeur de son bien. Le taux appliqué au prêt se monte à 8,50 % fixe, auquel s'additionnent 4 % de frais de dossier. Compte tenu de ces deux paramètres, après une durée comprise entre 17 ans et 18 ans l'encours de prêt sera égal à la valeur du bien à l'origine.

Des risques loin d'être hypothétiques
Compte tenu des contraintes réglementaires et juridiques extrêmement strictes, la solution proposée s'appuie intégralement sur l'estimation future de la valeur du bien et ne fait aucunement appel aux ressources financières de héritiers, elle nécessite également de très grandes précautions lors de la mise en place (certificat médical d'aptitude, analyse psychologique éventuelle, rendez-vous notaire...).
Christophe Cremer, PDG de Meilleurtaux.com, observateur optimiste du marché pose certains garde-fous « Les difficultés financières prévisibles des régimes de retraite rendent inévitables le développement de ce type de financement. Les personnes âgées auront certainement l'obligation de recourir à ce mode de financement pour maintenir leur niveau de vie. On peut estimer souhaitable que l'Etat intervienne dans la garantie de la valeur du bien à l'échéance du prêt. Ce type de garantie permettrait de réduire significativement le coût du prêt et préserverait pour les héritiers la valeur du patrimoine. »