Immobilière de la république

A propos

En tant que gérant d'agence, avec une expérience réelle de plus de 30 ans, je me permets de prévenir nos futurs acquéreurs sur les démarches et recherches qu'ils effectuent. En effet l'immobilier est un très gros marché, avec des milliers de transactions mensuelles, qui se déroulent plus ou moins bien, et qui ont malheureusement des répercussions souvent néfastes sur leur achat, et donc sur la profession d'agent immobilier.

Ce que vous devez savoir, c'est qu'un professionnel de l'immobilier, c'est à dire un Agent Immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle T (comme transaction). Il est le seul à être responsable des ses engagements, et de ceux de ses collaborateurs. Des assurances sont prises en conséquence, et une formation continue lui permet d'être toujours à la pointe des nouvelles lois et conditions de travail, et d'obligations transactionnelles. Il a, entre autre, le droit de rédiger un compromis de vente, ou promesse, ce que ne peut faire un simple intermédiaire.

Ces différentes obligations et engagements lui permettent de vous garantir, normalement, une sérénité lors de votre futur achat. Pourquoi normalement ?  Parce que depuis peu, notre profession est envahie par de nombreuses sociétés offrant à des personnes venant de divers milieux, la possibilité de travailler comme collaborateurs sans aucune expérience, leur offrant simplement  leur carte T, moyennant une réversion substantielle mensuelle, et une partie de leur commission,  sur des distances de plusieurs centaines, voir milliers de kms. Ce détournement de la loi HOGUET, a permis à des vendeurs sans expérience professionnelle immobilière, de se retrouver sur ce marché en se prétendant agent immobilier et donc de ce fait, la qualité de service a été mise à mal, et le service n'est pas souvent, voir pas du tout au rdv, et de nombreux particuliers sont perdus et déçus.

Je vous rappelle donc qu'un bon vendeur n'est pas nécessairement un bon agent immobilier, et que le qualificatif de "gentil (lle)" n''est pas un métier. Bien que l'accueil et le service chez ACANTALIS soit notre devise, le professionnalisme est pour nous un gage de responsabilité, d'engagement et d'obligation.

J'attire aussi votre attention sur le fait de faire votre acquisition directement par le biais d'un particulier. Nous rencontrons de plus en plus de propriétaires qui peinent à revendre, et qui miraculeusement retrouvent le chemin des agences immobilières ! En effet, afin d'économiser la commission d'agence, ces deniers ont acheté directement, et très souvent sur un prix trouvé sur internet, ou sur le prix directement demandé par le Vendeur. Il s'avère que les prix sont très souvent surévalués, et lors d'une revente ayant rajouté souvent quelques travaux qu'ils n'avaient pas vus ou cachés par des peintures neuves et attirantes, et ayant payé les droits d'enregistrements ou frais de notaire,  se retrouvent dans l’impossibilité  de récupérer leur mise .

L'évaluation d'un prix au m² est une fumisterie mise en place par des sociétés ayant  glanées leurs données sur des regroupements d'informations de vente (notariat, impôt etc..) Elle peut néanmoins vous donner une approximation. Ces derniers  n'ayant aucune expérience sur la qualité de la construction, ou sur les coûts de travaux, les particuliers sont souvent très désagréablement surpris après un achat. Car il y a d'une maison ou appartement à l'autre, des prestations allant du simple au double ! Donc ACANTALIS vous conseille vivement de réfléchir, et de vous poser la question. Vaut-il mieux passer par un vrai professionnel et payer une commission, ou risquer de perdre bien plus....

A l'inverse de beaucoup, nous  refusons souvent de prendre des mandats de propriétaires peu scrupuleux voulant faire un "coup". Ces derniers mois nous avons effectués de nombreuses estimations, en fonction du bien et de son état de vétusté, et allant contre nos propres intérêts. Nous avons pu constater que cela ne pose pas de problème à tout le mode en retrouvant ces dites maisons  à des prix imposés par les propriétaires et bien entendu supérieur au marché. Nous vous laissons juge de comprendre l'intérêt de tous, car pour mon avis, laisser le marché immobilier entre les mains des particuliers, qui je le rappelle n'ont contrairement aux professionnels, quasi aucune  responsabilité juridique, c'est un risque qui peut gâcher une vie.

Exemple véridique :

* Six fours, le Brusc :    Estimation d'une maison ayant subie une extension plus ou moins réussie, de plus de 20 ans,  de 120m² habitable  en zone boisée, impossibilité d’extension, prestation correctes, pas de gros travaux, piscine, grand terrain, vue mer (environ 2 km).  Prix estimé compte tenu des critères de plus valus 1 350 000€ (donc prix au m² de 11 250 €, si on enlève le prix de la piscine 10 600€) déjà hors de prix, mais rareté prévaut...  Vendue par un intermédiaire  à un client peu rompu au marché de l'immobilier et sans grande disponibilité de temps, donc avec un réel besoin d'un conseil sérieux, et de confiance ......  au prix de 1 500 000€ soit 12 500€ le m².... plus bien sûr frais de notaire. soit environ 110 000€ soit du coup un surplus de 10 000€..

Soit 150 000€ de plus d'un prix déjà très chargé, le prix d'un appartement à rapport locatif.... 

* Six Fours 1 km du centre, dans un lotissement, estimation d'une maison sur 2 niveaux de 100m chacun² dont le bas bas ne peux être exploitable en habitation, mais en réserve ou buanderie, plafond trop bas, des années 65, pas d'isolation, électricité à refaire, tous les volets et fenêtres en très mauvais état, fissures sur le balcon, tapisserie partout à refaire. Estimation 370 000€.

Discours du vendeur, je la donnerai à celui qui m'en propose le plus....Nous pouvons bien sûr comprendre ce discours, mais est-il honnête de faire payer à l'acquéreur le prix d'un caprice malhonnête.. Comment vous dire que nous n'avons pas eu le mandat, et la maison est sur le marché à 425 000€, soit  55 000€ de plus hors travaux prévus de 40 000€, sans compter la restauration de la cuisine d'époque, la salle de bain, la toiture qui est d'origine, et l'isolation du plafond aussi, à rajouter les frais d notaire. Donc à peu près 500 000€, sans travaux de rénovation intérieur d'un coût d'environ          30 000€. Certes le marché est très pauvre en belle maison de ce prix, mais la faim justifie pas toujours les moyens.

*Six Fours estimation d'une maison proche du centre dans un quartier moyen de 120 m² habitable, prestation correctes, au calme, garage et petit jardin. Nous soulevons au propriétaire une fissure au plafond que nous retrouvons dans les combles sur le mur maître, et quelques travaux de restauration. Estimation agence 470000€, avec demande de vérification et devis pour la fissure..

Vente directe à des personnes âgées au prix de 520 000€ hors frais de notaire. A ce jour procédure en cours, fuite du toit fissuré avec dégâts dans la maison, décanale à engagée, pas de DO. 

Réponse du propriétaire aux acquéreurs, vous avez signé en connaissance de cause, puisque sur le compromis il est stipulé que vous prenez la maison en l'état... Fantastique..

Salon de Provence : Estimation d'une maison en adaptation sur un terrain pentu, de 140 m² hab sur 1200m² de terrain. Durant la visite nous nous sommes aperçu d'un problème structurel.Nous l'avons donc signalé au propriétaire, qui le savait, afin qu'il fasse le nécessaire auprès de son assurance décanale, pas de suite et donc pas de mandat.

Nous avons appris que la maison c'est vendue au prix fort. Le monde de l'immobilier étant petit, notre directeur d'agence est contacté pour un avis de valeur  concernant une maison en cours de procédure, ceci  afin de déterminer le vrai prix de vente compte tenue de gros travaux à venir, car......les murs maître étaient tout simplement posés qu'a moitié sur les fondations, et la maison glissait tout bonnement sur le côté.........

Et là, même maison avec peinture neuve, sauf que nous constatons que les grosses fissures structurelles avaient disparues, et laissaient apparaître des micros fissures. Bien sûr, il s'agit d'un vice caché, mais je crois que la procédure est toujours en cours depuis 8 ans..

Bien sûr, nous ne sommes pas là, pour juger les gens, chacun est libre face à lui même, et après tout "tout est possible, mais pas tout est bénéfique"... nous ne faisons que constater depuis de nombreuses années les dérives que certains exercent, et des conséquences parfois désastreuses sur l'avenir des couples, des personnes. Nous sommes entré dans une ère de consommation, et avons parfois perdu le sens des réalités. Néanmoins, l'investissement immobilier est pour le grand nombre un achat engageant souvent un prêt sur plusieurs années, et peut rapidement se transformer en cauchemar. Un prêt vous engage sur le montant, la mensualité, et la durée. Si pour une raison ou une autre vous deviez revendre votre bien, espérons pour vous qu'il n'y est pas de freins ou problèmes particuliers.Je vous invite à regarder les statistiques sur les saisies et ventes aux enchères.

Aussi même si mon discours semble prêcher pour notre paroisse, je vous invite promptement à prendre tout votre temps et d'effectuer toutes les vérifications, avant d'engager votre avenir et vos fonds. Prenez un professionnel avec de l'expérience, car rien ne remplace cet atout, et ne succombez pas au phrase facile de tous les mauvais vendeurs peu scrupuleux qui vous affirmeront avec toute la bonne foi possible, " j'ai un autre acquéreur, si vous ne signez pas de suite vous risquez de perdre l'affaire". En effet souvent certaines personnes ont une assurance convaincante, et peuvent exercer une pression sur les acquéreurs, comme sur les vendeurs. Ces gens là, en général fuient les agents immobiliers, car ils se font rapidement démasquer.....

Je pense qu'il est parfois préférable de perdre ce qui peut paraître une affaire,  plutôt que de penser faire une bonne affaire et de se rendre compte à ses pédants qu'il s'agissait en fait d'une grossière erreur, sauf si vous êtes un être averti, et rompu aux affaires, et le croire n'est pas toujours l'être... 

Un Agent Immobilier digne de ce nom, vous donnera toujours un renseignement pertinent et gratuit, même si vous ne passez pas par lui pour votre achat !  Et si tel n'est pas le cas, c'est qu'il s'agit soit d'un incompétent, soit d'un simple intermédiaire sans connaissance.

Votre serviteur

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