I- L'imposition à l'achat

A chaque fois qu'un bien immobilier change de propriétaire, l'Etat perçoit un certain nombre de taxes et de droits d'enregistrement. Le montant de ces prélèvements varie en fonction du type de bien acheté.

Pour le neuf

L'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (vente sur plan), ou encore faisant l'objet d'une première cession mois de 5 ans après l'achèvement des travaux, supporte une TVA immobilière au taux de 19.6% incluse dans le prix de vente.

C'est ce qui explique la différence de prix entre le neuf et l'ancien. En contrepartie, il bénéficie de droits de mutation réduits, au taux de 0.615% calculé sur son prix hors TVA (plus 2.5% d'assiette).

Se rajoutent aux droits de mutation les frais d'acquisition (environ 3%): paiement de formalités obligatoires (timbres, extrait du cadastre, état hypothécaire) et rémunération du notaire.

Pour l'ancien

L'investissement dans l'ancien est très pénalisant. Il provoque le paiement de plusieurs taxes de mutation au profit des collectivités territoriales.

Elles comprennent une taxe communale égale à 1.20% du prix de vente, une taxe départementale variable d'un département à l'autre (environ 3.6%). Soit une ponction globale d'environ 4.8% à laquelle s'ajoute un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 2.50%, calculés sur le montant de la taxe départementale. Se rajoute également les frais d'acquisition qu'il faut estimer à un peu moins de 10%.

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II- L'imposition à la revente: plus-values immobilières

Le Trésor Public impose une partie de la plus-value réalisée lors de la revente d'un bien immobilier, selon un mode de calcul assez complexe. Il existe aussi bon nombre de cas d'exonération.

La plus-value de cession d'un bien est la différence entre le prix d'achat et celui de la revente après application de correctifs. Ainsi le prix de vente à retenir est celui qui figure sur l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur (commission de vente, publicité, frais de mainlevée d'hypothèque, complément de taxes foncières).

Le prix d'achat stipulé à l'acte peut être augmenté forfaitement de 8% pour frais d'acquisition, dépenses d'agrandissement ou de rénovation lorsqu'elles n'ont pas été déduites du revenu global.

Enfin pour tenir compte de l'inflation, ce prix d'achat est réévalué à l'aide des indices INSEE de variation de prix à la consommation.

Avant d'être imposée, la plus-value ainsi calculée bénéficie de deux minorations. Elle est d'abord diminuée d'un abattement de 5% par année de détention (les fractions d'année sont négligées) au-delà de la deuxième. Au bout de vingt deux ans de détention, le bien est donc totalement exonéré d'impôt.

Un abattement de 900 euros est ensuite appliqué (11.500 euros en cas d'expropriation).
La plus-value s'ajoute au revenu global du vendeur lorsque la revente a lieu dans les deux ans suivant l'achat.

Au-delà, le système du quotient s'applique. Il consiste à ajouter le cinquième du total des plus-values au revenu global de l'investisseur. L'impôt à payer correspond alors au supplément d'impôt obtenu multiplié par cinq.

Exemple de calcul de plus-value

Un bien acheté en 87 à 400 000 euros est actualisé en 96 à 545 600 euros (x1.24) et revendu 650 000 euros en 96.
La plus-value constatée est de 104 400 euros (650 000 - 545 000).
Abattement de détention: -31 320 euros (8-2=6 ans x 5%=30%)
Abattement forfaitaire: -6000 euros
Plus-value imposable: 67 080 euros (104 400 - 31320 - 6000)
Ces 67 080 euros de plus-value sont donc ajoutés pour 1/5ème de leur montant, soit 13416 euros, au revenu global de l'investisseur. En supposant que cet ajout génère 2000 euros d'impôt supplémentaire, le montant exact à payer au fisc au titre de la plus-value est de 2000 euros x 5 = 10 000 euros.

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